وضعيتكم
- يحتاج الورثة إلى معرفة قيمة عقار في تاريخ الإرث.
- تبيعون أو تشترون وتريدون ثمنا معللا.
- تتطلب قسمة أو مساهمة في شركة أو نزاع قيمة مستقلة.
- يطلب بنك أو طرف آخر خبرة على العقار.
عن أي قيمة نتحدث؟
تنصب الخبرة غالبا على القيمة التجارية: الثمن الذي يمكن أن يتم به تبادل العقار في تاريخ معين بين مشتر وبائع راضيين وعالمين، دون ضغط، بعد تسويق عادي. وهي تختلف عن قيمة الملاءمة التي تتأثر بدافع خاص لأحد الطرفين.
قد يكون تاريخ القيمة سابقا للتقرير، كما هو الحال غالبا في الإرث حيث تُطلب القيمة في تاريخ الوفاة.
مراحل الخبرة
- المرحلة الإدارية: التحقق من الوضعية القانونية والعقارية — شهادة الملكية، والملف العقاري، وتصاميم الملكية المشتركة، والتحملات أو العمليات الجارية.
- المرحلة الميدانية: معاينة العقار ومحيطه، ووصف خصائصه (المساحة، الطابق، الاتجاه، الحالة، التجهيزات)، وتقرير مصور.
- دراسة السوق: المعاملات الحديثة وعروض البيع والكراء في القطاع، واتجاهات مؤشر أسعار الأصول العقارية الذي ينشره بنك المغرب والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية.
- تحليل نقط قوة العقار وضعفه وسوقه.
- التقييم بطريقة أو أكثر، ثم التركيب وشهادة القيمة.
طرق التقييم
المقارنة المباشرة
تُستنتج القيمة من ثمن عقارات مشابهة قدر الإمكان، وفق تشابه ثلاثي: زمني (معاملات حديثة)، ومكاني (نفس القطاع ونفس قواعد السوق)، ومادي (المساحة، الطابق، الحالة). وتُكتب القيمة V = v × n: قيمة وحدوية بالدرهم للمتر المربع مضروبة في المساحة، وغالبا ما تكون مساحة مرجحة (تُحتسب الشرفات والسطوح والملحقات بجزء من مساحتها).
رسملة الدخل
تناسب العقارات التي تدر أو يمكن أن تدر كراء: V = R / t، حيث R الدخل السنوي وt نسبة رسملة مستمدة من السوق.
وحين تتقارب نتائج الطرق، يمكن أن تجمع القيمة المعتمدة بينها مع تعليل ذلك.
التقرير المسلم
- إطار المهمة والوثائق المطلع عليها وتاريخا المعاينة والقيمة؛
- الوصف القانوني والمادي للعقار مع تقرير مصور؛
- دراسة السوق وعينة العقارات المقارنة؛
- تفاصيل الحسابات والفرضيات والتحفظات (عقار في وضعية قانونية سليمة وخال من التحملات…)؛
- شهادة القيمة مع التذكير بالمساحة المحتج بها قانونا، أي مساحة الرسم العقاري.
أسئلة شائعة
هل يمكن تقييم عقار في تاريخ سابق؟
نعم. يُحدد تاريخ القيمة حسب الحاجة، كتاريخ الإرث، وتراعي دراسة السوق ذلك.
ما المساحة المعتمدة؟
تعتمد الحسابات غالبا مساحة مرجحة، وتذكر الشهادة مساحة الرسم العقاري المحتج بها قانونا.
هل المعاينة الداخلية ضرورية؟
يُنصح بها، وبدونها يشير التقرير إلى ذلك وتُعطى القيمة بتحفظ.
دلائل أخرى مفيدة
الرسم على الأراضي الحضرية غير المبنية: ما الذي غيّره القانون رقم 14.25الرسم على الأراضي الحضرية غير المبنية: الأسعار حسب مستوى تجهيز المنطقة (القانون رقم 14.25، الجريدة الرسمية 2025)، والمساحة الخاضعة فعلا، والشهادة التي يعدها المهندس المساح الطبوغرافي.
تصميم القسمة: تقسيم أرض بين الورثة أو الشركاءالخروج من الشياع: تصميم قسمة رسم عقاري بين الورثة أو الشركاء، ومساحة وإحداثيات كل حصة، والتقسيم أو التجزئة وفق القانون 25.90.
المطابقة والملكية المشتركة: كيف تحصلون على رسم عقاري لكل شقةرسمكم العقاري ما زال يصف أرضا عارية؟ المطابقة والملكية المشتركة (القانون 18.00) وتجزئة الرسم العقاري: المراحل والوثائق المطلوبة ودور المهندس المساح الطبوغرافي.
بقلم المهندسين المساحين الطبوغرافيين لمكتب DATUM ENGINEERING، المسجل في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين.
مقال للإعلام العام، أُعد انطلاقا من معايير الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والنصوص الجاري بها العمل في تاريخ التحديث، ولا يغني عن دراسة ملفكم.