Votre situation
- Des héritiers doivent connaître la valeur d'un bien à la date de la succession.
- Vous vendez ou achetez et voulez un prix argumenté.
- Un partage, un apport en société ou un litige exige une valeur indépendante.
- Une banque ou un tiers demande une expertise du bien.
De quelle valeur parle-t-on ?
L'expertise porte le plus souvent sur la valeur vénale : le prix auquel le bien pourrait s'échanger, à une date donnée, entre un acheteur et un vendeur consentants, informés, agissant sans pression, après une commercialisation normale. Elle se distingue d'une valeur de convenance, influencée par la motivation particulière d'une partie.
La date de valeur peut être antérieure au rapport : c'est souvent le cas pour une succession, où la valeur est demandée à la date de l'héritage.
Le déroulement de l'expertise
- Phase administrative : vérification de la situation juridique et cadastrale du bien — certificat de propriété, dossier cadastral, plans de copropriété, éventuelles charges ou opérations en cours.
- Phase terrain : visite du bien et de son environnement, description de ses caractéristiques (surface, étage, orientation, état, équipements), reportage photographique.
- Étude de marché : transactions récentes et offres de vente et de location du secteur, et tendances publiées par l'indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) de Bank Al-Maghrib et de l'ANCFCC.
- Analyse des forces et faiblesses du bien et de son marché.
- Évaluation par une ou plusieurs méthodes, puis synthèse et attestation de valeur.
Les méthodes d'évaluation
La comparaison directe
La valeur se déduit du prix de biens aussi semblables que possible, retenus selon une triple similitude : dans le temps (transactions récentes), dans l'espace (même secteur, mêmes règles de marché) et physique (surface, étage, état). La valeur s'écrit V = v × n : une valeur unitaire, en MAD/m², multipliée par la surface, généralement une surface pondérée (balcons, terrasses et annexes comptés pour une fraction).
La capitalisation du revenu
Adaptée aux biens qui procurent ou peuvent procurer un loyer : V = R / t, où R est le revenu annuel et t un taux de capitalisation tiré du marché.
Lorsque les méthodes convergent, la valeur retenue peut combiner leurs résultats, en expliquant ce choix.
Le rapport remis
- le cadre de la mission, les documents consultés et les dates de visite et de valeur ;
- la description juridique et physique du bien, avec reportage photographique ;
- l'étude de marché et l'échantillon de comparables ;
- le détail des calculs, les hypothèses et les réserves (bien supposé en situation régulière, libre de charges…) ;
- l'attestation de valeur, rappelant la surface juridiquement opposable, celle du titre foncier.
Questions fréquentes
Peut-on évaluer un bien à une date passée ?
Oui. La date de valeur est fixée selon le besoin, par exemple la date d'une succession ; l'étude de marché en tient compte.
Quelle surface est utilisée ?
Les calculs utilisent souvent une surface pondérée ; l'attestation rappelle la surface du titre foncier, juridiquement opposable.
Une visite intérieure est-elle nécessaire ?
Elle est recommandée. Sans visite intérieure, le rapport le précise et la valeur est donnée sous réserve.
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Rédigé par les ingénieurs géomètres-topographes de DATUM ENGINEERING, cabinet inscrit au tableau de l'Ordre National des Ingénieurs Géomètres-Topographes.
Article d'information générale, rédigé à partir des normes de l'ONIGT et de l'ANCFCC et des textes en vigueur à la date de mise à jour. Il ne remplace pas l'examen de votre dossier.