التحفيظ العقاري بالمغرب: المراحل من مطلب التحفيظ إلى الرسم العقاري
آخر تحديث: 24/10/2026
الأرض «الملك» التي تُثبت بعقود عدلية أو بملكية لا رسم عقاري لها. ولبيعها بأمان أكبر أو رهنها أو تقسيمها، يجب تحفيظها. ويحدد ظهير 12 غشت 1913، كما غُير بالقانون رقم 14.07، هذه المسطرة. وهذه مراحلها مادةً مادة.
وضعيتكم
- تملكون أرضا بعقود عدلية أو ملكية أو إرث، دون رسم عقاري.
- يشترط مشترٍ أو بنك رسما عقاريا قبل البيع أو القرض.
- تريدون البناء أو التقسيم أو التجزئة على أرض غير محفظة.
- توجد أرضكم في منطقة مفتوحة للتحفيظ الإجباري.
ما يترتب على التحفيظ
يُخضع التحفيظ العقار لنظام لا يمكن إخراجه منه بعد ذلك، وينتهي بإقامة رسم عقاري يُبطل ما عداه من الرسوم ويطهر العقار من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به (الفصل الأول). والرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن، ويعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق على العقار (الفصل 62).
التحفيظ اختياري، غير أنه لا يمكن سحب مطلب التحفيظ بعد إيداعه (الفصل 6). ويكون إجباريا في الحالات التي تنص عليها قوانين خاصة وفي المناطق المفتوحة بقرار، حيث يكون تقييد المطالب مجانيا (الفصل 7).
المراحل
- إيداع مطلب التحفيظ لدى المحافظة العقارية التي يقع العقار في دائرتها مقابل وصل (الفصل 13). ويحق إيداعه للمالك وللشريك في الملك ولصاحب بعض الحقوق العينية (الفصل 10). ويصف المطلب العقار: البنايات والأغراس والمساحة والحدود والمجاورين بأسمائهم وعناوينهم، وتقدير قيمته التجارية وأصل التملك. وتودع الرسوم والعقود في الوقت نفسه (الفصل 14).
- النشر. داخل أجل عشرة أيام من الإيداع، ينشر المحافظ خلاصة المطلب في الجريدة الرسمية، ثم يحدد داخل الشهرين المواليين بإعلان تاريخ وساعة التحديد (الفصل 17). وتُعلق هذه الوثائق بالمحكمة الابتدائية ولدى السلطة المحلية وبالجماعة، وتوجه عشرين يوما قبل التحديد (الفصل 18).
- التحديد. يدير المحافظ العملية ويُسند تنفيذها إلى مهندس مساح طبوغرافي محلف مسجل في جدول الهيئة (الفصل 19). ويُستدعى طالب التحفيظ والمجاورون وأصحاب الحقوق المعروفون. وفي عين المكان، يبين الطالب حدوده ويبدي المجاورون ملاحظاتهم، ويضع المهندس الأنصاب ويرسم تصميما بيانيا (الفصل 20)، ثم يحرر محضر التحديد الذي يوقعه الحاضرون (الفصل 21).
- إعلان انتهاء التحديد، يُنشر في الجريدة الرسمية ويُعلق، داخل أجل أقصاه أربعة أشهر بعد التحديد النهائي (الفصل 23).
- أجل التعرض: شهران ابتداء من نشر هذا الإعلان (الفصلان 24 و27).
- التحفيظ. عند انعدام التعرضات، يحفظ المحافظ العقار داخل الأشهر الثلاثة الموالية لانتهاء أجل التعرض (الفصل 30). ويتضمن الرسم العقاري وصف العقار وحدوده ومساحته، ويبقى التصميم ملحقا به (الفصل 52).
التعرضات
خلال الشهرين، يمكن لكل من ينازع في حق الطالب أو في حدود العقار أو يدعي حقا عينيا أن يتعرض كتابة أو شفويا لدى المحافظ أو لدى المهندس أثناء التحديد (الفصلان 24 و25). ويجب على المتعرض إيداع وثائقه وأداء الرسم القضائي وحقوق المرافعة قبل انصرام الشهر الموالي لأجل التعرض، وإلا اعتُبر التعرض لاغيا (الفصلان 25 و32). ولا يُقبل التعرض المتأخر إلا استثناء، ما دام الملف لم يُحل على المحكمة (الفصل 29).
يتوفر طالب التحفيظ على شهر بعد انتهاء الأجل للإدلاء برفع اليد أو الموافقة على التعرض. ويمكن للمحافظ أن يصالح بين الأطراف، أو أن يجزئ المطلب ويؤسس رسما للجزء غير المتنازع فيه بعد تحديد تكميلي (الفصل 31). وإلا أحال الملف على المحكمة الابتدائية لموقع العقار (الفصل 32)، حيث يتولى قاض مقرر تجهيز القضية ويمكنه الاستعانة بمهندس مساح طبوغرافي محلف (الفصل 34).
دور المهندس المساح الطبوغرافي
- قبل الإيداع: رفع الأرض وحساب مساحتها ووصف حدودها وبناياتها ومجاوريها، وهي عناصر يجب أن يتضمنها المطلب (الفصل 13).
- عند التحديد: يضع المهندس المحلف المنتدب الأنصاب ويرسم التصميم البياني ويحرر المحضر، ومن مصلحة الطالب أن يحضّر حدوده مع مهندس مساح ليبينها دون تردد.
- بعد الرسم: التقسيم والضم والتجزئة والمطابقة وإعادة وضع الأنصاب تعتمد كلها على التصميم الملحق بالرسم.
نقط الانتباه
الحضور في التحديد. إذا لم يحضر الطالب لا تُجرى أي عملية (الفصل 22)، وإذا لم يقدم عذرا مقبولا داخل الشهر الموالي للإنذار اعتُبر المطلب لاغيا (الفصل 23).
تتبع الملف. إذا لم يقم الطالب بأي إجراء داخل الأشهر الثلاثة الموالية لإنذار المحافظ، يُعتبر المطلب وعملياته لاغية (الفصل 50).
حسن النية. كل مطلب أو تعرض تعتبره المحكمة تعسفيا أو كيديا أو صادرا عن سوء نية يعرض صاحبه لغرامة لا تقل عن 10 في المائة من قيمة العقار أو الحق المدعى به (الفصل 48).
أسئلة شائعة
هل التحفيظ إجباري؟
لا، فهو اختياري (الفصل 6)، إلا في الحالات التي تنص عليها قوانين خاصة وفي المناطق المفتوحة للتحفيظ الإجباري بقرار (الفصل 7).
هل يمكن سحب مطلب التحفيظ بعد إيداعه؟
لا، لا يمكن سحب المطلب بعد إيداعه (الفصل 6).
كم تستغرق المسطرة؟
يحدد القانون أجلا لكل مرحلة: عشرة أيام لنشر الخلاصة، وشهران لتحديد موعد التحديد، وأربعة أشهر على الأكثر لنشر إعلان انتهاء التحديد، وشهران للتعرض، وثلاثة أشهر للتحفيظ (الفصول 17 و23 و24 و30). والتعرض يحيل القضية على المحكمة ويطيل المسطرة.
هل يمكن الطعن في الرسم العقاري بعد تأسيسه؟
لا، فهو نهائي ولا يقبل الطعن (الفصل 62)، ولا يبقى للمتضرر في حالة التدليس إلا دعوى شخصية للتعويض ضد مرتكبه (الفصل 64).
من يقوم بالتحديد؟
مهندس مساح طبوغرافي محلف مسجل في جدول الهيئة، يُسند إليه المحافظ تنفيذ التحديد (الفصل 19).
بقلم المهندسين المساحين الطبوغرافيين لمكتب DATUM ENGINEERING، المسجل في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين.
لديكم سؤال حول وضعيتكم الخاصة؟ يمكن للمكتب دراسة وثائقكم: +212 6 61 17 96 24 · Datum@datum-engineering.ma.
مقال للإعلام العام، أُعد انطلاقا من معايير الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والنصوص الجاري بها العمل في تاريخ التحديث، ولا يغني عن دراسة ملفكم.